В России практически всегда высокий спрос на недвижимость. Особенно в период кризисов. Стала ли сегодняшняя экономическая ситуация толчком к очередному росту цен и что творится на рынке – об этом мы сейчас и расскажем.
Итак, с марта месяца 2022 года в России начались настоящие скачки, которых никто не ожидал:
- изменилась и стала дороже логистика доставки грузов в Россию (а многое из обыденных и привычных нам товаров доставлялось из заграницы);
- курс рубля к доллару прыгал то к 120 рублям, то возвращался к 50-60 рублям;
- ключевая ставка Банка России то “улетела” к 20%, то вернулась к 8% (соответственно, и кредиты стали то очень дорогими, то подешевели);
- бытовая техника и электроника то дорожает в 2-3 раза, то, соответственно, дешевеет.
Пожалуй, тогда все ожидали лишь рост всего и вся. Хотя по ощущениям произошел хороший такой рост цен на многие продовольственные товары, цены на которые теперь не снижаются. Может производители решили больше заработать на своей продукции.
А как это отразилось на недвижимости?
До февраля 2022 года недвижимость росла достаточно высокими темпами. Мы приведем примеры из города Омска. Конечно, рост был не всегда. Еще сайт bk55.ru в одной из своих статей отмечал, что в 2018 году на рынке был спад. Полагаем, что такой спад был не только в Омске, но и в целом во всей отрасли по стране.
В 2020 году пандемия сопровождалась плавным снижением ключевых ставок и льготным ипотечным кредитованием, что вызвало рост цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Субъективно цены повысились примерно на 600 – 1 000 тыс. рублей. И недорогая однокомнатная квартира эконом-класса в новостройке подорожала с 1,7 млн. рублей до 2,4 млн. рублей.
С 2021 года рост продолжился, усилившись в первые два месяца 2022 года (еще до начала специальной военной операции России на Украине). И, к примеру, в 2021 году можно было найти трехкомнатную квартиру за 2.7 млн. рублей (хотя цены были ближе к 3,2-3,4 млн. рублей в зависимости от состояния квартиры и необходимости ремонта).
Скриншот с сайта ЦИАН
То в феврале 2022 года подобная квартира стоила уже ближе к 3,6 – 4,0 млн. рублей. Февральские события, рост ключевой ставки до 20%, повышение ставок на ипотеку существенно охладило спрос, но вот цены либо снижались крайне медленно, либо не снижались вовсе. Затем Банк России провел целую череду снижения ключевой ставки, и спрос на недвижимость снова стал расти. Теперь уже двухкомнатные квартиры все чаще имели цену в 3,5-3,6 млн. рублей.
Скриншот с сайта ЦИАН
Да, на первом скриншоте указана трехкомнатная квартира площадью в 45 квадратных метров, а на втором – двухкомнатные с похожей площадью. Эти квартиры взяты с сайта ЦИАН с одного адреса. Посмотрите на цену квадратного метра в столбце посередине. В случае с трехкомнатной квартирой – это цена на дату закрытия объявления, а на скриншоте с двухкомнатными квартирами – текущая цена на август 2022 года. Цена выросла с 60 тыс. рублей за квадратный метр до 69,8 – 81 тыс. рублей.
Можно смело утверждать, что на примере города Омска стоимость жилья с декабря 2021 года по август 2022 года подорожала на 16,3 – 35,0%. Это за один только неполный год. Скажем честно, ситуация для многих семей неприятная. Рост цен на недвижимость опережает не только инфляцию, но и рост хотя бы номинальных доходов многих граждан.
Мы спросили мнения о текущей ситуации у руководителя агентства недвижимости “Камелот-Риэлт” Марины Тарасенко.
“Сейчас крайне трудно что-либо прогнозировать. За полгода ситуация успела минимум дважды развернуться на 180 градусов. Все ждали существенного снижения цен на недвижимость, но наше государство и коммерческие банки постепенно снизили как ключевую ставку, так и ставки по кредитам. В сфере недвижимости очень многое зависит от доступности ипотечного кредитования. Будут ли цены падать – неизвестно. Но подешевевшая ипотека явялется хорошим локомотивом для спроса”. – отметила наш собеседник.
К тому же, как мы уже отмечали, рост цен на недвижимость усилился еще в 2020 году, когда ипотека стала очень недорогой. К декабрю же 2021 года и Банк России повысил ключевую ставку, и коммерческие банки подняли проценты по ипотеке. Даже эта ситуация не остановила рост и, на приведенном нами примере омской недвижимости, цены поднялись еще на полмиллоиона рублей и более.
Не забываем о ремонте
Говоря о цене квартир, многие не учитывают необходимость ремонта. Его (ремонт) как бы выводят за рамки. Но для многих покупателей жилья эта статья расходов окажется весьма значимой. В нашем примере выше мы показали цены на несколько квартир с рынка вторичной недвижимости. На их цену влияют как расположение дома, его этажность, близость к главным городским магистралям (и многие другие факторы), так и наличие ремонта. Квартиры из нашего примера нуждаются в хорошем косметическом ремонте. Возможно, что и потребуется замена электропроводки. Это мы говорим к тому, что цены на квартиры с ремонтом будут еще выше. Другой наш собесденик – руководитель строительной компании “Контраст-Строй” Юрий Матлахов.
“Безусловно, конечная цена недвижимости складывается из множества факторов. Если вы покупаете квартиру за условные 3 млн. рублей, то это далеко не все ваши расходы. Вторичное жилье, в большинстве случаев, требует капитального ремонта. Это и замена электропроводки, сантехники, батарей отопления, замена пола (часто он просто в плачевном состоянии). Если квартира с так называемым “бабушкиным ремонтом”, то добавьте еще замену окон с деревянных на пластиковые, остекление и утепление балкона.
Простой пример – это рост стоимости строительных материалов и сопутствующих вещей. Если в январе-феврале вы могли купить ванну за условные 40 тысяч рублей, то в марте эта же ванна могла стоить уже 140 и более тысяч. Даже со стабилизацией цен в апреле-мае мы видим что многие производители и продавцы подняли цены на отделочные материалы, на сантехнику и прочее.
На все это вполне может уйти и 500 тысяч рублей, и миллион и более. Поэтому жилье эконом-класса при кажущейся относительной дешевизне может таить в себе еще множество сопутствующих расходов” – отметил Юрий Матлахов.
Что в других регионах?
В других регионах России похожая ситуация. Например, еще в мае 2022 года РБК опубликовал мнение экспертов, что ждать снижения цен на недвижимость не стоит. Хотя и упоминалось что спрос откатился лет этак на 5 назад после активного всплеска спроса в марте. Причем в СМИ упоминалось, что в столице цены на квадратный метр недвижимости стабилизировались и даже чуть снизились (хотя в мастшабах столичных цен это снижение было весьма символическим).
Сайт bn.ru ведет интересную статистику стоимости квадратного метра в Санкт-Петербурге. И если в феврале 2022 года на вторичном рынке квадратный метр стоил 175,8 тысяч рублей, то к концу июля – уже почти 200 тысяч рублей. Рост цен составил почти 14,3%.
Скриншот с сайта bn.ru
Похожий график цен для города Новосибирск мы нашли на сайте neagent.info. В декабре 2021 года цена квадратного метра в двухкомнатной квартире была 97,6 тыс. рублей, а в августе 2022 – уже 110 тыс. рублей. Рост около 12,7%. Конечно, это не 35% как в Омске, но весьма ощутимо. Думаем, новосибирцы не сильно рады таким ценам.
Скриншот с сайта neagent.info
Что можно сказать в итоге?
На наш взгляд, ожидать снижения цен не стоит. Тот же Сбербанк сейчас готов выдавать ипотеку под 10% годовых на покупку вторичного жилья (и это лишь немногим больше чем ставки в декабре 2021), а на покупку в новостройках вообще действует программа с господдержкой и ставками от 5.3%. Спрос на недвижимость будет расти как на вторичку, так и на новостройки.
Скорее всего будет вырастут расходы и на сопутствующие услуги. Это и ремонт жилья, и комиссии агентств недвижимости (де-юре их платит продавец, но де-факто они уже включены в стоимость квартиры и их все равно будет оплачивать покупатель). Вырастут в цене строительные материалы – подорожают новостройки. Вслед за ними “подтянется” и вторичная недвижимость.
В 2014 году был реальный спад на рынке недвижимости, на рынке ввода нового жилья. Снижение цен было весьма заметным (10% и более). За последующие пять-шесть лет стоимость жилья постепенно росла, а с 2020 года – стала расти стремительно. Нам сложно сказать, что будет с рынком недвижимости дальше. Нет уверенности что Банк России будет и дальше снижать ключевую ставку.
Мы показали ситуацию так, как ее видим “с высоты нашей колокольни”. И не с той целью чтобы подтолкнуть вас к немедленной покупке или, наоборот, отговорить. Смотрите на текущие цены в своем регионе, смотрите на свои финансовые возможности, учитывайте сопутствующие расходы при планировании столь важной покупки (а жилье – это всегда важная покупка). Оценивайте все плюсы и минусы. И, самое главное, – принимайте взвешанные решения.